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近来，“三道红线”成为房地产热议的话题之一，“三道红线”具体指什么?这将对开发商带来哪些影响?
1“三道红线”是什么?
所谓的“三道红线”，就是央行和住建部将限制开发商融资的政策，将于2021年1月1日起全行业推行。
简单来说，央行爸爸对开发商们说，“你们这群人欠我的钱和滚雪球一样难还清，再想借钱，得按我的规矩来。
“三道红线”是针对所有的开发商划出的三个标准，分别是：1、剔除预收款后的资产负债率大于70%;2、净负债率大于100%;3、现金短债比小于1。
如果有房企全部踩中了这“三道红线”，那将被归为红色档，其后果就是有息负债规模不得增加。
如果只踩中“两道红线”，则将被归为橙色档，有息负债规模年增速不得超过5%。
如果只踩中“一道红线”，那就被归为黄色档，有息债务规模年增速将扩宽至10%。对于一道都没踩中的房企，则被归为绿色档，有息债务规模年增速可放宽至15%。
按照这三个标准，由图可以看出，融创、恒大、绿地、华夏 融信、中梁、绿城、美的、金茂、阳光城、金科、荣盛、奥园、雅居乐、蓝光、正荣、旭辉、世茂、碧桂园、万科、新城、建业等房企处在了比较危险的边缘。
对此，业内人士认为，在“三道红线”这一新规则之下，房企接下来将难以通过举债扩大规模，不少房企的债务偿还，也不能靠举债进行，只能依赖销售回款。
2 挑战，开发商纷纷表态了
01：万科郁亮：“三道红线”对整个行业来说都是挑战
9月25日，万科集团在云南抚仙湖举行南方区域媒体交流会。:
万科董事会主席郁亮在谈到“三道红线”时表示，“‘三道红线’之后是不是其他企业不好了你就有机会了，我觉得不能这么认为，这个影响是对整个行业的，整个行业的游戏规则都变了。”
郁亮认为，中国房地产有三个阶段：2002年之前是土地红利阶段，“招拍挂”之后是金融红利阶段，而“三道红线”之后是管理红利时代。
他表示，万科从财务纪律升级为财经纪律，是要包含投资纪律等。这一次的监管是穿透式全面性的、表内表外全覆盖的，之前的财务技巧是不能用了的，现在对整个行业来说都是挑战。
郁亮还表示，特别不希望行业出现恶性事件，一个恶性事件会对行业影响很差，希望行业健康发展，万科也会在保护好自身利益的情况下帮助一些暂时遇到困难的企业。
02：融创孙宏斌：未雨绸缪降低负债
融创创始人孙宏斌称，融创一直走在政策前面，2017年已经开始保持有息负债稳定，加快降低杠杆率。未雨绸缪降低负债的不止融创一家。
03：碧桂园总裁莫斌：碧桂园从2018年开始，也在降负债
碧桂园总裁莫斌也表示，碧桂园从2018年开始，也在降负债，跟国家的政策比较一致。
04：龙湖集团董事长吴亚军：“借钱是要还的”
8月28日，龙湖集团董事长吴亚军发内部信，谈及“三道红线”。
“很庆幸龙湖这五项指标都较优秀，尤其是净负债率为51.49%，短债比为4.55，被划入了‘红、橙、黄、绿’中最安全的‘绿’档。”
吴亚军表示，“8·20”地产金融新政其实是国家过去几空房价、降杠杆、启动内需、实现双循环一系列宏观政策的“落实和清晰化、可操化，有利于行业健康发展”。
不过吴亚军坦言，龙湖的克制并不是有远见，而是因为“胆子小”。“担心公司破产了3万多员工的生计咋办;是我们相信‘借钱是要还的’，‘房地产是有周期的’，是我们相信‘债务如酒，喝时一时爽，吐时翻肚肠’”。
3、红档内企业后续面临政策监管可能性大
易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，绿档内企业自身财务数据是优秀健康的，后续面临监管可能性较小，企业能够继续保持现有战略推进。
“红档内企业后续面临政策监管可能性大，融资方面会有所限制，既有战略扩张则需调整，要降低风险融资。更关键的是，有可能会影响这些企业同其他房企的合作。”
“该政策实质上是长效机制的具体体现，也就是对重点房地产企业的资金监测和融资管理规则，可以理解为开启了保证房企后续既能够做好业绩，也能够稳定发展的路径，体现了房住不炒的理念。”
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发表于 2021-11-1 11:16:08